行业稳健性进一步加强 近七成物企持有现金正向增长

2023年物企年报季结束，64家上市物企中共有57家按时发布了“成绩单”。据机构统计，已披露业绩数据的物企平均净利润达2.95亿元，同比增长7.27%，增速由负转正。此外，物管行业在历经两年多的深度调整后，七成以上企业2023年持有现金实现正向增长。多名业内人士认为，物管行业在2023年呈现出积极向好发展态势的背后，是物企纷纷“剥离”开发商后独立性进一步增强的结果。

盈利水平改善

出现止跌回稳信号

2023年，地产行业风险尚未完全出清，关联度较高的物业行业仍处于调整期。但从披露年报的上市企业经营情况来看，越来越多物企正走上健康稳健的经营之路。

据乐居财经研究院发布的《2023年上市物企研究报告》，2023年，57家上市物企均有净现金结余，合计总额1230.77亿元。其中，万物云持有现金155.72亿元，排名第一，随后3名分别为碧桂园服务、华润万象生活、保利物业，均手握超百亿元现金。

从增幅来看，近七成物企持有现金实现正向增长。同时，2023年上市物企的平均净利润也呈现出止跌回稳的积极局面，行业盈利能力正在提高。

克而瑞物管数据显示，已披露数据的57家企业平均净利润为2.86亿元，同比增长23.15%；平均净利率5.9%，较上年同期提升0.8个百分点，实现双增长。其中，华润万象生活以净利润29.43亿元排名第一，万物云和恒大物业分别以20.36亿元和15.64亿元的成绩排名第二和第三。

引人关注的是，在2021年、2022年蝉联物企净利润排行榜榜首的碧桂园服务已跌出前十名。记者注意到，3月初，碧桂园服务发布业绩盈警，称其业绩下降主要是由于进行了关联方贸易应收款减值拨备、商誉及其他无形资产减值计提，这也意味着碧桂园服务的净利润减少实际上受到了地产母公司出险的“拖累”。

独立性增强

主动降低关联方业务

“2023年至2025年会是物管行业分水岭，此岸是房地产开发产业链末游，彼岸是基于不动产持有的消费。能否达成行业从此岸到彼岸的涅槃，要摆脱路径依赖，要自身有更独立自主的决心。”万物云董事长朱保全在业绩发布会上如是说。

提升独立性,是物企免于为地产“输血”、集中力量提升盈利能力的必经之路。多家研究机构认为，过去一年物管行业的向好发展，离不开物企在主动降低关联方业务方面取得的成果。

据统计，2023年，共有34家上市物企公布了在管项目中关联方面积情况：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的有15家物企，占比不足五成；60%以上面积来自关联方输送的物企，由2022年的9家降至7家。

民营头部物企也拿出了更大决心提升企业独立性。万物云与万科的持续关联交易收入占比连年下降。朱保全表示，公司2023年度剔除所有与开发商相关收入后，对收入影响仅有17.5%，且收入增速变得更快，达14.5%，毛利增速达23.7%。

融创服务非关联方业务也在2023年持续增长，收入同比增长10%至约64.39亿元，占比达约92%，已成为集团收入的主要来源。

新趋势

轻规模重服务

粗放式的增长模式正在被抛弃，高质量的多元服务成为企业关注重点。

许多物企正在陆续退出无利润或低利润项目。比如，万物云年内退出盈利能力较低的住宅项目89个；绿城服务退出部分低质项目，合计在管面积870万平方米；金科服务主动退出无利润或只有利润无现金流的项目，合计在管面积1390万平方米。

另一方面，物企正在积极寻求在社区增值服务、非住宅服务、城市服务等业务方面的突破。

在社区增值服务方面，许多房企开始在经纪、新零售、装修、社区商业和智能化等方面发力。例如，根据越秀服务发布的财报，其社区增值服务已成为各业务板块中增速最快的业务，营收9.32亿元，同比增长43.3%。其年报中称，向客户提供多样化的服务类型是其实现净利润稳步提升的原因之一。

记者注意到，在各企业业绩发布会上，其高层都提及提升服务质量、开发多元业务探索新的利润增长点，并作为其“高质量”的表现之一。克而瑞物管认为，随着物业企业更加专注于更高质量，行业将逐步向良性方向发展。